Immeuble de rapport, l’autoroute du rentier ?

Immeuble de rapport, l’autoroute du rentier ?

Lorsque l’on discute immobilier de rendement, l’immeuble de rapport est un sujet incontournable.

Réalité pour certains, fantasme pour d’autres, investir dans un immeuble de rendement n’est pas une sinécure. Véritable stratégie pour devenir rentier de l’immobilier, l’investissement dans un immeuble de rendement est risqué, c’est pourquoi il est préférable d’être bien conseillé, mais peut s’avéré très rentable.

Quand, comment, ou et pourquoi investir dans un immeuble ? Quels sont les avantages et inconvénients de cette stratégie d’investissement ?

En premier lieu, si vous réfléchissez actuellement à acquérir un immeuble de rapport, c’est que vous avez un objectif précis. Que ce soit pour faire de la défiscalisation dans le cas d’un immeuble avec travaux, ou pour devenir rentier tôt ou tard, l’immeuble de rendement est une stratégie efficace.

Comme son nom l’indique, on attend d’un immeuble de rapport, qu’il nous serve un bon rapport locatif.

Mais que signifie « un bon rapport locatif ?« 

De nos jours, un immeuble de rapport peut commencer à être étudié, s’il sert un rendement d’environ 7 à 8% net hors fiscalité, à fortiori si vous avez recours à un emprunt bancaire pour le financer. Compte tenu du risque et de la charge de travail que cet investissement représente, j’en attendrai personnellement entre 9 et 11%.

En effet, un investissement locatif classique qui se gère tout seul, permet de réaliser un rendement d’environ 6% net.

Quand investir dans un immeuble ?

Le plus tôt est le mieux. Si l’investisseur veut pouvoir vivre des loyers de ses appartements, il faut que son emprunt soit remboursé.
Cela veut dire que plus il investit tard, plus la période d’emprunt sera courte, plus la mensualité sera élevée et plus il devra injecter ses fonds propres pour faire baisser cette mensualité afin qu’elle soit au moins égal à la somme des loyers perçus + la taxe foncière + les charges non récupréables.

A contrario, plus il investit tôt, plus la période d’emprunt est longue, moins élevée est la mensualité, et moins il injecte de fonds propres, puisque ce sont les loyers qui remboursent la banque.

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Souvent négligée, la question de la fiscalité des loyers qui dépendent directement de la structure comptable de l’investissement est tout aussi importante voir plus que l’aspect immobilier en lui même.
Parfaitement. Acheter un immeuble est une chose. Appréhender sa fiscalité en est une autre. Pour ce type d’acquisition, l’investisseur avisé comprendra qu’il est préférable de créer une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) dès lors que sa tranche marginale d’imposition est supérieure à 30%. En effet, l’un des intérêts de ce type de montage, c’est qu’il permet à l’investisseur de se soustraire à la fiscalisation des loyers au titre de son impôt sur le revenu, au moins durant la période de détention du bien.

L’investisseur paiera donc l’impôt à la sortie de son investissement, donc sur de l’argent qu’il possède, contrairement à un montage à l’impôt sur le revenu. Absolument, dans le cas d’un montage à l’IR, l’investisseur paie un impôt sur les loyers encaissés or ils ne sont pas vraiment encaissés puisqu’ils servent à rembourser le prêt. Donc, qu’il s’agisse de détenir un immeuble en direct (en nom propre) ou de le détenir par une SCI à l’IR, l’imposition est identique et par définition très onéreuse.

Personnellement, je trouve plus juste de payer un impôt sur de l’argent que je possède, plutôt que sur de l’argent que je ne possède pas.

Il y aurait tant à dire sur la SCI à l’IS, mais ce n’est pas le but de cet article.

L’emplacement de votre immeuble

Choisir l’emplacement de son immeuble n’est pas simple. A écouter les agents immobilier, seul l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement compte. Cependant, lorsque vous recherchez un immeuble de rapport, vous cherchez avant tout un investissement rentable. Quel intérêt d’acheter un immeuble à coté de chez vous, s’il vous sert un rendement faible. Auriez-vous le temps de vous en occuper ? Si non, n’est-il pas préférable d’étendre géographiquement votre recherche afin de trouver un meilleur rendement et de confier la gestion à un professionnel local ?

Ensuite, les règles du choix de l’emplacement restent les mêmes que pour n’importe quel bien immobilier, avec un précision importante, puisqu’il s’agit de trouver un bien à haut rendement.

D’une manière globale, il convient de trouver le meilleur ratio entre le prix d’achat, le potentiel locatif (qui va déterminer le rendement locatif) et le potentiel de location effectif pérenne dans le temps.

Les hyper-centres des petites villes ou les périphéries « en croissance » des grandes villes de Province peuvent être des cibles de choix.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

L’acquisition d’un immeuble de rapport permet d’acheter des appartements à un prix au m² inférieur au marché compte tenu de l’effet d’achat en gros. Voilà le premier facteur qui devrait permettre d’acheter moins cher.

De plus, lorsque vous achetez un immeuble, vous n’êtes plus en concurrence avec des individus qui cherchent à se loger, mais uniquement avec des investisseurs. Ces derniers sont beaucoup moins nombreux. Par conséquent, la demande étant réduite, la marge de négociation est plus importante. C’est le deuxième facteur.

Par ailleurs, puisque vous êtes en concurrence uniquement avec des investisseurs, le prix au m² sera celui qu’est prêt à donner un investisseur. Dans la mesure où un investisseur recherche la rentabilité, le prix de l’immeuble sera déterminé par la rentabilité qu’il peut offrir. C’est le troisième facteur.

On peut donc fortement supposer qu’un immeuble offrant une rentabilité mauvaise ou moyenne restera un bon moment sur le marché et deviendra de facto, une cible de choix pour un investisseur qui ne manquera pas de faire une offre d’achat selon la rentabilité qu’il souhaite en tirer. L’enjeu est d’arriver au bon moment. Au moment où le propriétaire est résigné à vendre sans combattre.

Avantages et inconvénients de l’acquisition d’un immeuble dans une SCI à l’IS ?

Avantages :
– Rentabilité élevée
– Acheter plusieurs appartement en une opération
– Revenus locatifs important
– Etre maitre de son investissement
– Facilite et optimise la cession du patrimoine à ses enfants

Inconvénients :
– Seul devant les travaux d’entretien, de rénovation et de réfection
– Gestion comptable lourde
– Plus difficile à revendre qu’un appartement, à moins de créer une copropriété et de vendre des lots
– Risque global de l’investissement plus élevé (dépréciation du quartier, incendie, catastrophe naturelle)
– Nécessite des compétences en bâtiment plus pointues que pour l’achat d’appartements en copropriété.

Comme nous l’avons vu, un immeuble de rapport peut être très rentable à condition de faire les bons choix et de ne pas se laisser piéger par les annonces alléchantes qui vous promettent 10% de rendement.

Aborder votre investissement de façon objective et pragmatique. Etudier le rendement et l’emplacement d’un point de vue du potentiel locatif plutôt que sur la base de critères subjectifs ou affectifs.

Prenez conseils auprès de professionnels indépendants qui ne sont pas partie prenante dans la transaction. Cela vous assurera de ne pas acheter le seul immeuble en stock dans le portefeuille de l’agent immobilier du coin.

Enfin, faites vous votre propre avis. Rien ne vaut la réalité du terrain.

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