Qu’est-ce qu’un rendement locatif et comment le calculer ?

Qu’est-ce qu’un rendement locatif et comment le calculer ?

Le rendement locatif est une notion fondamentale dans l’immobilier locatif. Il est un indicateur de la performance financière de votre investissement ou de celui que vous envisagez de réaliser.

En effet, avant d’investir, il est toujours fortement recommandé de faire un rapide calcul du rendement locatif du bien que vous convoitez. Aussi, cela permet de faire une comparaison purement financière des investissements locatifs qui vous intéressent.

Nous allons vous faire découvrir comment calculer le rendement locatif d’un bien afin que vous puissiez réaliser vos propres calculs. Néanmoins vous découvrirez les limites de cet indicateur, car il n’est pas le seul à prendre en compte pour votre projet.

 

Les quatre profils d’investisseurs

Rendement locatif faible, entre 1 et 3,5%.

Les investissements immobiliers de celui qui se classe dans cette catégorie, sont souvent le résultat d’un concours de circonstances. Il a été conseillé par l’oncle Gérard qui a lui-même investi dans l’immobilier 20 ans auparavant, ou le frère du père de la cousine de sa femme qui connait vaguement un agent immobilier. Or, depuis 20 ans, la physionomie du marché de l’investissement locatif a évolué et les prix ont doublés voire triplés.
Certains d’entre eux ont cédé aux sirènes des vendeurs de Pinel et ont investi dans des logements neufs trop chers, dans des zones sans demande locative ou très peu. A la fin de leurs investissements, ils s’apercevront qu’ils n’ont réalisé aucune économie, car l’argent qu’ils n’ont pas versé à l’état au titre de l’impôt sur le revenu, a permis de financer la surcote du bien.

Rendement locatif moyen, entre 3,5 et 5%.

Il n’investit pas pour devenir rentier. Il cherche à se constituer un petit capital pour sa retraite et pour aider ses enfants. Il a entendu parler de l’immobilier et se dit pourquoi pas moi. Son aversion au risque est très développée. Il n’est pas à la recherche d’un placement financier, c’est pourquoi il préfèrera l’emplacement au rendement. Il préfèrera un bien sans travaux, prêt à louer, car il n’a pas pas le temps, ou la compétence pour rendre son logement attrayant sur le marché de la location et ainsi optimiser le rendement locatif.

Rendement locatif boosté, entre 5 et 7%.

Les multiples investissements immobiliers qu’il a réalisé ne sont pas le fruit du hasard. Investisseur non professionnel et souvent autodidacte, il a très vite compris que l’immobilier pouvait être un véritable tremplin pour quitter le monde du travail plus tôt que prévu. Au cours de sa carrière professionnelle, il va se constituer un patrimoine immobilier important à travers une ou plusieurs sociétés immobilières. Il envisage ses acquisitions comme des placements financiers. De ce fait, il privilégie, le rendement à l’emplacement. Les biens à la décoration soignée ne sont pas pour lui. Il achète principalement des logements dégradés dont personne ne veut. Il gère ses investissements locatifs lui-même et réduit le risque au maximum.

Haut rendement locatif, entre 7 et 15%.

L’investisseur à la recherche d’un haut rendement locatif, investit pour gagner de l’argent immédiatement et non pas dans 15 ou 20 ans. Il a bâti une stratégie immobilière rentable et lucrative, et ses investissements immobiliers constituent une part importante de ses revenus quand ce n’est pas sa source principale. Il a conscience du niveau de risque de ses investissements mais il tâche de le maitriser au maximum. Il investit généralement par le biais de SCI pour optimiser sa fiscalité et la transmission de son patrimoine. Lui ne recherche pas de biens en copropriété, trop contraignants. Les biens qu’il convoite sont des immeubles de rapport qui dégagent un juteux cash-flow mensuel.
 

Calculer le rendement locatif d’un bien

Rendement locatif brut. La formule des agents immobiliers.

Le rendement locatif brut est le moins précis des indicateurs. Souvent utilisé par les agents immobiliers dans les annonces immobilières, il ne tient pas compte des charges que le bailleur ne peut pas répercuter aux locataires comme la taxe foncière et certaines charges de copropriété.

Le calcul :

Loyer x 12
________________ x 100 = Rendement locatif brut
Coût acquisition

Rendement locatif net. C’est beaucoup mieux.

Le rendement locatif net est plus précis que le rendement brut car les charges non récupérables sont intégrées à la formule de calcul. Ainsi l’investisseur pourra connaitre le rendement locatif d’un bien après déduction des charges hors fiscalité de l’impôt sur le revenu.

Le calcul :

(Loyer x 12) – charges
_______________________ x 100 = Rendement locatif net
Coût acquisition

Rendement locatif net net. Un des plus précis.

On parle de rendement locatif net net lorsque le rendement est net de charges et net d’impôts.
Ce calcul dépend donc de la situation fiscale de l’investisseur au titre de l’impôt sur le revenu.
Il est très précis, puisqu’il tient compte de toutes les charges connues de l’investisseur. Néanmoins, il ne fait pas la différence entre un investisseur qui finance le bien à crédit et un investisseur qui finance le bien avec ses fonds propres. Pour cela, il faudrait calculer le Taux de rendement interne (TRI) mais nous ne le verrons pas dans cet article.

Le calcul :

(Loyer x 12) – charges – (Loyer annuel* x TMI**)
__________________________________________ x 100 = Rendement locatif net net
Coût acquisition

*Loyer annuel : pour être plus précis, il faudrait déduire du loyer annuel :
– pour ceux qui établissent une déclaration des revenus fonciers 2044, les intérêts d’emprunt et les charges pour travaux d’entretien
– pour ceux qui sont au régime micro foncier, l’abattement fiscal de 30%.

** TMI : Tranche Marginale d’Imposition
La tranche marginale d’imposition correspond à la tranche du total de vos revenus
Exemple :
de 9 710 € à 26 818 € -> taux d’imposition = 14%
de 26 818 € à 71 898 € -> taux d’imposition = 30%

 

En définitive :

Comme dans tout investissement, et à fortiori dans l’immobilier, savoir calculer un rendement est le b.a.-ba de l’investisseur. Néanmoins, cet indicateur doit être regardé d’un œil averti, car la rentabilité précise d’un bien se calcul toujours à la sortie de l’investissement.

En effet, les calculs présentés ne tiennent pas compte des vacances locatives. Selon la surface, l’emplacement et d’autres critères, les périodes de vacances peuvent être plus ou moins nombreuses et plus ou moins longues. Cet aspect doit être analysé attentivement par l’investisseur immobilier.

D’une manière générale, il convient de garder à l’esprit que le coût d’acquisition, donc la mensualité à rembourser à la banque, est la charge la plus importante dans l’équation. Le rendement dépend donc directement du prix d’achat. S’il est maintenant établit que la plus-value se réalise à l’achat, le rendement aussi !

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