[Etude de cas] : Un couple au SMIC sans enfant peut-il investir dans l’immobilier locatif ?

[Etude de cas] : Un couple au SMIC sans enfant peut-il investir dans l’immobilier locatif ?

Les clichés ont la dent dure. Dans l’inconscient collectif, un propriétaire bailleur est souvent assimilé à un individu riche et d’un certain âge. Le méchant loueur nanti et sans scrupule contre le gentil locataire.

Si cette description peut être vrai pour quelques cas isolés, elle est très loin de la réalité du terrain.

Qui investit dans l’immobilier locatif ?

L’investissement locatif est ouvert à tous. Nul besoin d’avoir une carte professionnelle ou d’avoir fait des études dans l’immobilier.

Si l’on veut répondre littéralement à la question, la réponse est tout le monde. Sans vouloir caricaturer l’investisseur immobilier, voici les différents profils d’investisseurs.

– l’investisseur professionnel : le plus riche de tous. Il a su faire de la pierre un business lucratif. Souvent héritier ou rentier, il possède un grand nombre de biens qu’il détient au travers d’une ou plusieurs SCI. Il connait par cœur tous les mécanismes législatifs, déduction d’impôt, systèmes d’aides qui attrait à l’immobilier. Le non-paiement de quelques loyers ne représente pas un risque fort, compte tenu du chiffre d’affaire qu’il réalise. Il gère ses affaires lui-même car il a le temps, les compétences et l’envie. Il vise un seul et unique objectif : la rentabilité.

– l’investisseur multipropriétaire : Cadre/cadre+ ou indépendant/commerçant avec des revenus supérieurs à la moyenne. Il a pour but de se constituer un patrimoine important en investissant tout au long de sa vie sans pour autant en faire son métier. Il exerce une profession qu’il apprécie et sa rémunération est supérieure à la moyenne. Il possède plusieurs appartements qu’il gère lui-même en parallèle de son activité ou éventuellement qu’il délègue à un administrateur de biens. Il est propriétaire de sa résidence principale acquise grâce aux reventes successives de logements plus petits. Il mise sur les petites surfaces. Le plus important pour lui, c’est que ses appartements s’auto financent. Il gère ses placements d’une main de maitre tout comme sa situation fiscale qu’il veille à optimiser. Ce bailleur se prépare un très bon complément de revenu et encouragera ses enfants à poursuivre des études supérieures. En fin de carrière, il acquerra probablement une résidence secondaire au soleil et léguera à ses enfants un patrimoine important.

– l’investisseur bon père de famille : Il acquiert sa résidence principale à mi parcours de sa vie professionnelle. Il a compris qu’à montant égal, il est préférable de rembourser un crédit plutôt que de payer un loyer. Employé ou cadre moyen, il ne possède généralement qu’un seul logement locatif dans une grande ville pour pouvoir loger les enfants quand ils feront leurs études ou leur constituer un petit patrimoine afin qu’eux mêmes puissent investir dans la pierre. Il espère pouvoir en acheter un deuxième à la retraite ou même investir dans une résidence secondaire qu’il louera quand il ne l’occupera pas. Il gère son logement locatif seul et effectue lui même les réparations.

– l’investisseur locataire : Sans doute le plus éloigné des clichés. Soit il n’a pas les moyens d’acheter sa résidence principale, soit il souhaite contrôler son taux d’endettement pour investir massivement dans l’immobilier locatif et en vivre.

Dans le premier cas. A force d’économie, il a pu emprunter pour acquérir une petite surface et compter sur les loyers perçus pour rembourser le crédit. Il chasse toute les dépenses et gère son bien lui même. Cependant, peut au fait des lois et des contraintes qui pèsent sur les propriétaires, il utilise un assistant de gestion en ligne peu cher et très pratique en cas de problème avec son locataire. La rente modeste que lui procure son investissement lui permettra de compléter une petite retraite ou même d’aquérir sa résidence principale à la fin de sa vie professionnelle.

Dans le second cas. Investisseur averti, il sait que l’acquisition d’une résidence principale va gréver son budget et diminuera sa capacité à emprunter en raison de son taux d’endettement proche des 33%. Il fait donc le choix d’être locataire afin de pouvoir consacrer une grosse partie de son revenu à de l’investissement immobilier. L’immobilier n’est pas son métier. Il va beaucoup se documenter et achètera plusieurs appartements qui lui procureront un complément de revenu confortable. Il fera l’acqusition de sa résidence principale à fin ou mi parcours de sa carrière professionnelle mais empruntera très peu pour conserver sa capacité d’investissement.

Pourquoi certains individus n’investiront jamais dans l’immobilier :

En réalité, les personnes qui n’envisagent pas d’investir dans l’immobilier ne le feront probablement jamais, soit car :

  • elles ont trop d’idées reçues sur cet investissement
  • elles sont freinées par des peurs irrationnelles
  • elles pensent qu’elles n’en n’ont pas les moyens financiers
  • elles estiment que ça leur apportera trop de problèmes
  • elles se contentent de ce qu’elles ont et ne souhaitent pas évoluer

Pour tenter de casser encore une fois les idées reçues, je me suis interrogé sur la possibilité pour un couple au SMIC de réaliser ce type d’investissement. Bien sûr, homme et femme travail et leur revenu correspond donc à deux SMIC.

Mise en situation

Ils sont locataires d’un deux pièces dans la communauté urbaine de Strasbourg desservie par le bus et ils ont tous les deux une voiture acheté à crédit car ni madame, ni monsieur n’apprécie de prendre les transports en commun (cela me permet de compliquer la situation)

Ils ont une connexion internet et un téléphone portable chacun. Tous deux gagnent le SMIC, mais madame est coquette, elle va chez le coiffeur tous les mois. Idem pour monsieur.

Il est important pour eux de partir en vacance une fois par an, même si ce n’est pas dans un palace cinq étoiles. Une fois par mois ils apprécient aller au restaurant pour se faire servir et déguster un bon cordon bleu au munster.

Il est important pour eux d’avoir un budget loisirs et culture pour découvrir de nouvelles choses et s’instruire.

Si monsieur n’est pas fan de shopping, madame elle, achète régulièrement des vêtements/chaussures sur Vinted, parfois dans des vides greniers s’ils sont en bon état, ou dans des boutiques en villes.

Voici les dépenses mensuelles fixes et variables du couple :

budget-couple-smic

Dans ce budget, l’on remarque une partie dépenses fixes et une partie dépenses variables.
Les dépenses fixes, sont des dépenses obligatoires et systématiques, comme le loyer, l’électricité, le transport ainsi que les téléphones portables et la connexion internet bien que cette dernière ne soit pas forcément utile à tout le monde.

Dans les dépenses variables, nous retrouvons des charges irrégulières et/ou facultatives dont le montant exact n’est pas connu à l’avance. Par exemple, plutôt que d’aller au coiffeur tous les mois, madame ou monsieur pourrait faire le choix d’y aller un mois sur deux. Le budget alimentation est lui aussi variable, car  il se pourrait très bien que le couple passe une semaine de vacance chez les parents de l’un deux, et le budget alimentation serait alors réduit. Ils pourraient ainsi faire le choix d’augmenter un autre poste de dépense ou celui de l’épargne.

L’épargne n’est pas un poste de dépense, néanmoins c’est de l’argent qui quitte votre compte courant c’est pourquoi je l’ai représentée dans ce schéma.

Le poste de dépense plaisirs/détente est variable également, puisque le couple pourrait très bien décider de ne pas aller au restaurant ce mois-ci, ou de diminuer le budget vacance, car le véhicule de l’un d’eux doit être réparé et la dépense s’avère être plus importante que la somme provisionnée.

Que nous apprend ce schéma ?

Sur ce schéma, un poste de dépense apparait en pointillé rouge. Celui représente le poste de dépense « investissement immobilier ».

La ligne effort d’épargne correspond à la différence entre la mensualité du crédit et le loyer. Dans notre situation, le loyer paie la mensualité. Si ce n’est pas le cas, l’investissement n’est pas pertinent. Il y a sur le marché, sans pouvoir dire qu’ils sont nombreux, des biens qui permettent un autofinancement, même un autofinancement total.

Les charges non récupérables correspondent aux charges que le propriétaire ne peut pas répercuter au locataire, comme les frais de syndic par exemple. Il est très important de faire attention au montant des charges non récupérables lorsque l’on fait un investissement locatif car cela impact directement votre budget.

La taxe foncière c’est la fiscalité que vous allez devoir payer à votre commune. Le montant de la taxe des ordures ménagères qui figure sur l’avis d’imposition est récupérable.

L’assurance propriétaire bailleur non occupant est obligatoire. Le montant dépend de la surface de l’appartement.

La provision pour réparation est une provision de sécurité qu’il est préférable de constituer si l’on ne veut pas puiser dans son épargne en cas de réparation. Exemple, remplacer le radiateur électrique, changer la plaque de cuisson, changer le robinet de l’évier, changer le pommeau de douche…

Un couple au SMIC peut parfaitement investir dans l’immobilier locatif

Ce schéma nous apprend qu’un couple qui gagne deux SMIC, peut tout à fait investir dans l’immobilier locatif tout en se constituant une épargne, et par ailleurs, avoir un niveau de vie que l’on peut qualifier de correct sans superflu.

Malgré leur investissement immobilier, le montant épargné et après toutes les provisions et charges payées, il leur reste un bonus de 203 euros sur leur compte qu’ils pourront imputer sur le poste de dépense de leur choix ou sur le poste épargne.

En effet, investir dans l’immobilier pour se constituer un complément de revenu et se créer un patrimoine est donc tout à fait possible pour un couple employé qui gagne le SMIC. Comme dans tout investissement, il convient de maitriser ses charges en ciblant ce dont nous avons réellement besoin pour vivre et en éliminant le superflu.

Néanmoins, il est préférable d’avoir une trésorerie de précaution pour ne pas rencontrer de difficultés en cas de loyers impayés. J’estime que cette trésorerie est correcte lorsqu’elle correspond à un an de loyer.

A l’échéance du prêt, ils pourront profiter de ce complément de revenu pour élever leur niveau de vie, ou vendre leur bien pour investir dans une résidence principale ou même réaliser un second investissement locatif.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *